26.09.2022
Риски покупателя при покупке квартиры

Риски покупателя при покупке квартиры

Риски покупателя при покупке квартиры. Какие риски несет покупатель при покупке квартиры? Как их ограничить, а может лучше вообще с ними не сталкиваться?

Оптимистов нужно сразу огорчить — полностью избежать риска покупки квартиры еще никому не удавалось. И это понятно, ведь на первичном рынке всегда есть вероятность, что новостройка может оказаться недостроенной. А на вторичном рынке другая сторона договора всегда может оспорить сделку, этот закон дает им право. Так что риск есть всегда. Однако не каждый спор приведет к тому, что сделка будет признана недействительной.

Риск покупателя квартиры — это возможная потеря или ограничение права собственности, приобретенного в результате сделки купли-продажи. Возможность потерять свое право пугает тех, кто покупает жилье на рынке недвижимости. Но возможность (или вероятность) легко оценивается и контролируется.

Для того, чтобы снизить риск покупки квартиры, они должны хотя бы знать. Максимум — уметь их оценить (или измерить).

Осведомленность о рисках означает, что мы понимаем, что может произойти в том или ином случае. Под оценкой риска мы понимаем наше решение — принимать риск (принимать его) или нет. Это зависит от нашего знания этих угроз и понимания того, как от них защититься.

Вот почему мы составили пошаговое руководство для покупателей и продавцов (интерактивная схема с инструкциями откроется во всплывающем окне).

Что касается Продавца, то у него одна главная забота — как заработать на продаже квартиры, и эта проблема на рынке недвижимости уже давно решается достаточно безопасно (как именно — смотрите здесь). Поэтому все риски продавца при продаже квартиры. снимаются только через грамотную подготовку взаиморасчетов.

Другое дело — покупатель! Риск покупателя в сделке несравненно выше и разнообразнее, как при покупке новостройки, так и при покупке квартиры на вторичном рынке. Если собственность, за которую Покупатель заплатил деньги, не ограничена, отменена или не задекларирована (например, в случае нового здания), он должен знать о точках, где существует такая опасность. Эти моменты описаны в НАШЕМ РУКОВОДСТВЕ. В нем также рассказывается, что делать, чтобы исключить риск.

Ниже приводится список типичных рисков, которым подвержен покупатель при покупке квартиры на первичном или вторичном рынке городского жилья. Это не исчерпывающий список, но он охватывает большинство практических ситуаций.

Типовые риски покупки квартиры в новостройке

Основные риски, связанные с первичным рынком жилья (при покупке нового жилья), связаны с авторитетом и порядочностью застройщика. Если Застройщик доказал свою финансовую и профессиональную состоятельность и приобрел хорошую репутацию, риск Покупателя близок к нулю.

Однако поскольку в природе нет идеалов и с застройщиком может случиться все, что угодно, риск покупки квартиры в новостройке присутствует:

  • «Долгострой» или «Незавершенное строительство». Значительное нарушение сроков строительства и приемки, а также «замораживание строительства» на неопределенный срок. Как правило, это связано с финансовыми и / или административными проблемами разработчика.
  • Банкротство Dewelopera / Девелоперки. Когда компания признает, что не может выполнить свои обязательства перед своими акционерами / соинвесторами. Хотя это не «конец света» — часто недостроенный объект вместе с долгами Застройщика перед акционерами переходит в собственность другого Застройщика. Кроме того, государство позаботилось о специальном компенсационном фонде для разработчиков в этом случае (подробнее по этой ссылке).
  • «Двойная распродажа». Продажа одной и той же квартиры в процессе строительства разным покупателям несколько раз (данный риск исключен при покупке новостроек по Договору НПК).
  • «Серые» схемы продажи квартир в новостройках. Использование девелоперами соглашений о совместном инвестировании, исключая Федеральный закон ФЗ-214, который существенно ограничивает права покупателя в части требований к квартире, за которую он заплатил. Этот риск исключается в случае приобретения квартиры по договору долевого участия в недвижимом имуществе (SPA).
  • Передача несуществующих прав. Задержка со стороны подрядчика или соинвестора строительной инвестиции, который продает квартиру в строящемся доме по Договору уступки
  • Неадекватное качество переданных квартир в действии. Заявленное качество квартиры по проекту не соответствует реальному качеству исполнения. Застройщик должен знать, как подобрать квартиру в новостройке (перейдите по этой ссылке). А обнаруженные дефекты и неисправности могут быть анонсированы Застройщиком и устранены в соответствии с Федеральным законом № 214.

Все эти риски зависят от стиля работы (деловой репутации), административных и финансовых возможностей девелоперской компании. Поэтому грамотный выбор Застройщика — это главный способ снизить риски, связанные с покупкой новой конструкции.

Типовые риски при покупке квартиры на вторичном рынке

Кроме того, в «базовом» корпусе есть так называемые системные риски. Это риски, которые не зависят от добросовестности Застройщика, а отражают текущую экономическую ситуацию в отрасли или в стране (например, кризис, аналогичный кризису 2008 года, резкое повышение ставки рефинансирования ЦБ и т. Д. ). Уйти от этого невозможно — надо признать, что такие неприятности случаются, но риск смягчается тем, что государство всегда (хотя и медленно) пыталось поддержать акционеров первичного рынка жилья.

Абсолютное большинство рисков, возникающих на вторичном рынке жилья для Покупателя квартиры, сводятся к одному — возможности признания сделки недействительной по решению суда из-за нарушения прав стороны сделки, нарушения прав третьих лиц или нарушение закона.

  • Для этого может быть много причин. Основные группы рисков при покупке квартиры на вторичном рынке перечислены ниже (подробнее в ссылках):
  • Нарушение прав несовершеннолетних (в том числе детей, которые только прописаны в квартире, а не ее владельцев), нарушение правил использования материнского капитала.
  • Нарушение прав наследников (как вытекающих из завещания, так и акта).
  • Нарушение прав так называемых «третьи стороны», включая отсутствие согласия на сделку супруги Продавца, получателя ренты или залогодержателя.
  • Нарушение преимущественного права покупки (при покупке комнат или долей в квартире).
  • Неспособность или невозможность понять смысл одной из сторон сделки (Продавцом).
  • Нарушения при приватизации квартир (в том числе права людей, отказавшихся от приватизации).
  • Умышленное введение в заблуждение Продавца о Покупателе, в том числе продажа квартиры по поддельным документам (см. Паспортный контроль).
  • Нарушение прав предыдущих владельцев квартиры (если квартира перепродается более одного раза).

Другие случаи, делающие транзакцию недействительной или неэффективной.

По каждому из этих оснований Покупатель может утратить приобретенное право собственности на квартиру. Однако сделать это можно только по решению суда, а значит, Покупатель всегда может защитить свои права.

Причем существует риск не только с правом собственности на квартиру (в отличие от основного имущества), но и с правом узуфрукта (право жить в квартире). Другими словами, в результате судебного спора Покупатель не может потерять право собственности, но может получить существенное ограничение в виде другого лица, имеющего право проживать в той же квартире.

Сравнение рисков покупки квартиры в новостройке и на вторичном рынке

Как распознать эти типы угроз и как от них защититься — последовательно демонстрируются наши пошаговые инструкции по покупке и продаже квартиры.

В целом, когда дело доходит до покупки жилья, количество рисков для Покупателя на «первичном» намного ниже, чем на «вторичном», но главный риск «первичного» (незавершенное строительство дома и банкротство застройщика) плохо управляем. Например, рядовой покупатель не может предсказать, как менеджмент компании поведет себя в будущем, включая возникновение финансовых или административных проблем. Можно только предсказать вероятность его действий, то есть будет ли он стараться выполнять свои обязательства как можно лучше или он быстро рухнет и исчезнет, ​​оставив акционеров ни с чем.

Поэтому снижение риска при покупке новостройки — это в первую очередь ответственный выбор компании-застройщика. Остальные «основные» риски фактически являются производными от основного риска.

А благодаря введению Единого компенсационного фонда для застройщиков и специальных депозитных счетов риск «первичного» строительства сведен к минимуму.