Продажа квартиры с несовершеннолетними детьми. Продажа квартиры — проблема сама по себе. А некоторые нюансы делают процесс еще более трудоемким. Например, как продать квартиру, если в ней прописан несовершеннолетний ребенок.
Сделка в данном случае попадает в категорию «рискованных», поэтому многие покупатели просто не хотят иметь дело с такими продавцами.
Решить вопрос, как правильно потратить, избежать рисков для обеих сторон, можно, но требует грамотного подхода.
Возможна ли продажа объекта, в котором прописаны дети
Государство всегда на стороне детей и всячески защищает их права. Однако это не означает, что подобные сделки купли-продажи квартир запрещены вообще. Только при продаже жилого объекта, в котором проживает несовершеннолетний, должны соблюдаться три условия:
- Ему будет где жить. В момент совершения транзакции предоставляется конкретный адрес, по которому ребенок будет внесен в список регистрации или появится в ближайшем будущем. В соответствии с п. 2 п. 20 ГК РФ (об обязанности проживать с родителями детей до 14 лет) законные представители ребенка также должны быть зарегистрированы по новому адресу;
- Условия проживания не ухудшатся. В идеале они будут улучшаться, но, по крайней мере, новый дом должен соответствовать санитарным нормам и основным стандартам безопасности;
- права собственности не будут нарушены. Если доля в продаваемой собственности принадлежит несовершеннолетнему, убедитесь, что в новой квартире она не будет меньше. Другой вариант — перевести деньги на счет вашего ребенка в Сбербанке.
Ответ на вопрос, можно ли продать квартиру, если в ней прописан несовершеннолетний ребенок, в большинстве случаев положительный, при условии, что все подготовлено должным образом.
Кроме того, в день покупки квартиры в помещении может остаться регистрация предыдущих собственников, пока они оформляют документы на новое жилье.
В такой ситуации договор должен содержать положение об обязательстве отказаться от регистрации до истечения определенного срока.
Когда рискованно покупать квартиру с прописанными детьми
В стандартных ситуациях и при юридически правильном оформлении документов нет угрозы регистрации покупателя в квартире гражданам, не достигшим 18-летнего возраста. Однако есть разновидности сделок, при которых покупка и продажа квартиры с зарегистрированными несовершеннолетними детьми сопряжена с риском. К ним относятся:
- Нет адреса для поздней регистрации ребенка. В этом случае выселение детей и их родителей, соответственно, практически невозможно, даже в судебном порядке, поскольку обычно это делается на стороне ребенка;
- покупка квартиры существующими собственниками за счет средств материнского капитала, при этом ребенок не входит в список совладельцев. При использовании любой государственной субсидии на покупку квартиры каждый член семьи получает долю, включая супругов и детей. Если по какой-либо причине собственность не была должным образом оформлена, обиженный муж, взрослые дети и даже Управление опеки (CPS) могут оспорить фактическую продажу и потребовать возврата доли ребенка;
- Приватизация квартиры продавцами, при которой дети не входили в группу собственников. Ситуация аналогична предыдущей, потому что при приватизации квартира делится поровну между всеми зарегистрированными на тот момент арендаторами. В документах на квартиру нет «детской» доли, нарушен закон, а значит, продажа такой квартиры может быть поставлена под сомнение.
Это далеко не полный список рискованных ситуаций. В каждом случае могут быть разные нюансы.
Наличие риска не означает, что вам следует воздерживаться от торговли. Непосредственно перед покупкой внимательно проверьте все документы.
Нюансы продажи квартиры с прописанными детьми
Порядок решения вопроса о том, как продать квартиру, если в ней прописаны несовершеннолетние, зависит от нескольких факторов:
- возраст (до 14 лет родители выступают от имени несовершеннолетних, в 14-18 лет подросток может подписать себя,но с согласия законного представителя);
- статус несовершеннолетнего в квартире — просто зарегистрированный (не участник сделки) или собственник
- состав семьи (воспитывается биологическими родителями или опекунами / нянями).
В зависимости от этого меняется содержание пакета документов и алгоритм юридических действий.
Стандартный перечень документов, которые необходимо подготовить ко дню продажи квартиры:
- Документы, удостоверяющие личность всех участников: паспорта и свидетельства о рождении;
- подтверждение права собственности: соответствующее свидетельство или выписка из Единого государственного реестра недвижимого имущества;
- 3 экземпляра договора купли-продажи;
- Акт приемки квартиры;
- подтверждение об уплате госпошлины;
- согласие всех собственников на продажу квартиры;
- Информация о лицах, зарегистрированных в квартире. В идеале «чистая» справка о составе семьи,
- лучше — справка о постановке на учет по месту жительства по форме № 9.
- Свидетельство о постановке на учет детей по другому адресу;
Документ, подтверждающий отсутствие задолженностей по оплате коммунальных услуг, кредитов и других финансовых обременений.
Если ребенок просто прописан
В зависимости от ситуации список увеличивается.
Возможности продажи квартиры, если зарегистрированный ребенок не является ее владельцем, намного шире, чем в случае совместной собственности. Здесь исключены некоторые риски, как, например, в случае материнского капитала или приватизации, без дополнительного согласия Доверительного управления.
Единственное правило, которое необходимо соблюдать — записывать детей в конкретное жилое пространство, а не «нигде».
Когда ребенок является собственником помещения
В этом случае список документов чаще всего ограничивается перечисленными выше пунктами. Единственный нюанс: если ребенок воспитывается без родителей (умерший, бесправный и в подобных ситуациях), то без участия в сделке PLO не обойтись.
С юридической точки зрения продажа квартиры с зарегистрированным несовершеннолетним ребенком, когда он является одним из ее владельцев, более сложна. В этом случае маленький гражданин имеет право собственности и, следовательно, является участником продажи.
Помимо родителей в процессе принимают участие органы опеки и попечительства. Они должны следить за тем, чтобы не нарушались права самых маленьких. Стандартный перечень документов дополняется с письменного согласия государственных органов.
Владелец или просто прописан: как узнать
Изучив пакет документов, комиссия принимает решение дать согласие на продажу квартиры или отказать родителям в выполнении запроса.
Как мы установили, алгоритм действий, согласно которому продажа квартиры, если в ней прописан несовершеннолетний ребенок, напрямую зависит от его прав на помещение: пользования (просто прописан по адресу) или владения (он сам собственник части готовой квартиры). Обе стороны заинтересованы в прояснении этого момента.
- Подтвердить статус детей поможет выписка из Единого государственного реестра недвижимого имущества. В реестре представлены разные типы документов в зависимости от полноты необходимой информации.
- Для определения статуса ребенка (собственник или нет) достаточно стандартной формы выписки из Единого государственного реестра природных ресурсов.
- Информация обо всех зарегистрированных лицах включена во вторую часть документа.
Подробнее о разрешении из органов опеки
Данные о зарегистрированных лицах также доступны в виде выписки из жилищного реестра или единого жилищного документа.
- Согласие на продажу квартиры, в которой проживает несовершеннолетний, должно быть получено от АОП, если несовершеннолетний
- собственник квартиры;
Он является собственником квартиры или владельцем квартиры (не имеет доли собственности), но находится под опекой или попечительством.
Для получения разрешения на продажу жилой недвижимости законным представителям несовершеннолетнего необходимо подать заявление в местный исполнительный орган с приложением следующих документов:
Заявление с просьбой дать согласие на продажу недвижимости. Опишите ситуацию, почему квартиру нужно продавать и обоснуйте перспективы ребенка: где он будет житьи как планируется уважать его права собственности.
письменное согласие молодого человека старше 14 лет;
выписка из домовой книги;
паспорта родителей (опекунов, испытателей) и свидетельства о рождении детей;
Документы, относящиеся к титулам;
кадастровый план дома (квартиры)
справка из отдела технической инвентаризации об оценке недвижимого имущества;
справка об отсутствии просрочки уплаты налогов.
Чтобы дети не остались без крова после продажи квартиры, необходимо предъявить справку о проживании по другому адресу.
- Если на момент написания ходатайства нет нового места жительства, необходимо предоставить документы, подтверждающие, что в ближайшее время будет квартира:
- документы на новую квартиру,
- соглашение о намерениях,
- предварительный договор купли-продажи и др.
Когда не обязательно подтверждать наличие нового жилья
- На практике бывают ситуации, когда нет необходимости подтверждать в ООП наличие нового дома на месте продаваемой квартиры или дома. К ним относятся:
- эмиграция (семье не нужно будет проживать в РФ);
- переезд в другой город. Логично, что на новом месте пока не было возможности найти жилье. В этом случае деньги за принадлежащую ребенку часть квартиры необходимо перечислить на счет в Сбербанке;
Алгоритм купли-продажи жилья с прописанными детьми
покупка в новостройке. Родителям нужно будет обосновать, где будет жить ребенок, пока дом не будет полностью завершен.
- С учетом всех описанных нюансов гражданам, намеревающимся продать квартиру с зарегистрированным несовершеннолетним ребенком, необходимо пройти следующие этапы:
- Подготовка к продаже: оплата долгов, регистрация прав всех собственников, если это не было сделано ранее, и так далее.
- Решение вопроса о дальнейшем заселении детей: заселение в новую квартиру или оформление документов,
- которые подтверждают возможность заселения после продажи квартиры.
- Получение одобрения АОП, если ребенок является одним из владельцев или находится под присмотром.
Заключение
Подготовка пакета документов и их заверение у нотариуса.
