Покупка квартиры в рассрочку порядок действий. Часто у покупателей не хватает денег на покупку квартиры, и продавец не хочет тратить время на поиски другого покупателя. В этом случае продавец может предложить заключить договор купли-продажи с рассрочкой платежа.
Подобные сделки пока не получили широкого распространения на рынке недвижимости из-за недостаточной осведомленности о них. Многие россияне ошибочно полагают, что кредитором может выступать только банк, предоставляющий ипотеку.
Покупка квартиры в рассрочку: определение и особенности
Особенности продажи квартиры в рассрочку:
- Продавец играет роль кредитора.
- Покупатель оплачивает квартиру не единожды, а в рассрочку.
Для покупателя такой вариант покупки квартиры имеет множество преимуществ: нет необходимости оформлять ипотеку на квартиру и нет затрат, связанных с этой процедурой.
В частности, для сбора документов, подтверждающих вашу платежеспособность, для поиска поручителей и залога, а главное — для выплаты процентов за использование заемных средств.
Не все покупатели могут получить ипотеку, даже с более высокой процентной ставкой.
Покупатели могут быть привлечены к покупке в рассрочку, если они рассчитывают получить в ближайшем будущем крупную сумму: например, годовой бонус, выручку от продажи автомобиля или загородного дома и т. Д. По такому соглашению они не обязаны дождитесь накопления полной суммы, они могут оплатить недвижимость в рассрочку, не опасаясь, что понравившаяся квартира будет продана кому-то другому.
Бывает, что продавцы решают продать в рассрочку, опасаясь, что квартира в короткие сроки подешевеет.
Рассрочка — это выгодно?
Можно сказать, что такая сделка с рассрочкой очень выгодна для покупателя, тогда как для продавца она несет много рисков. Поэтому продавца прежде всего интересует грамотное оформление сделки и правильное оформление рассрочки. Ведь в случае неуплаты покупателем квартиры такой договор станет основанием для доказывания в суде.
После заключения сделки в рассрочку покупатель вправе проживать в купленной квартире.
Это накладывает определенные ограничения на распоряжение имуществом: он не может перепродать его, пока не произведет все платежи.
До полного погашения долга квартира будет передана в залог продавцу, что дает определенные гарантии бывшему собственнику. По российскому законодательству такая сделка называется ипотекой, хотя это не будет банковская сделка.
Квартиру в рассрочку можно продать как на вторичном, так и на первичном рынке недвижимости. В первом случае субъектами договорных отношений являются физические лица, во втором — застройщик и покупатель. Однако обычно рассрочка вносится застройщиком до момента ввода объекта в эксплуатацию (на период строительства).
Так что в данном случае договор купли-продажи квартиры в рассрочку (ведь самой квартиры юридически не существует) и договор совместного строительства.
Порядок оформления квартиры в рассрочку
Покупка квартиры в рассрочку происходит в обычном порядке, особых отличий от стандартной сделки нет:
- Стороны согласовывают основные условия будущей сделки.
- Подписывается предварительный договор купли-продажи и вносится аванс или задаток.
- Продавец приступает к сбору документов, необходимых для совершения сделки.
- Стороны подписывают основной договор купли-продажи, который вводит дополнительные условия.
- Продавцы и покупатели переоформляют право собственности через Росреестр или через МФЦ. При этом в заявлении о переходе права собственности к покупателю упоминается обременение квартиры перед продавцом.
- Представленные документы проверяются в Росреестре в течение 7 рабочих дней (9 дней при передаче через МФЦ).
- В назначенный день покупатель получает выписку из Единого государственного реестра недвижимого имущества, заменяющую правоустанавливающий документ 2017 года. В нем заложен залог за квартиру. Это ограничивает право покупателя распоряжаться квартирой: он не может продать или передать ее в дар без согласия залогодержателя.
- После того, как покупатель произведет последний платеж, продавец обратится в Федеральный ЗАГС с просьбой о снятии груза с квартиры.
В случае неисполнения обязательств покупателем продавец должен обратиться в суд.
Стоит отметить, что судебная практика по таким делам еще не сложилась: суды могут обязать покупателя выплатить долг бессрочно, что невыгодно для продавца, или просто выдать разовое поручение на погашение долга. , чего покупатель сделать не сможет.
Оформление договора
Поэтому очень важным аспектом в данном виде сделки является грамотное оформление договора купли-продажи, детально регламентирующего порядок оплаты. Договор купли-продажи должен соответствовать требованиям Гражданского кодекса.
В частности, ст. 454 указывает, что одна сторона такой сделки передает право собственности, а другая сторона должна заплатить за нее определенную сумму, согласованную сторонами. Статья 488 устанавливает обязательство покупателя произвести оплату в течение периода, указанного в рассрочке. В случае, если он не соответствует вышеуказанному условию:
- должен вернуть неоплаченное имущество;
- Оплатите стоимость имущества и пени по долгам.
Договор купли-продажи квартиры в рассрочку составляется по общим правилам и должен содержать следующие данные:
- стороны сделки: ФИО продавца и покупателя, их контактные данные и паспортные данные;
- предмет сделки: квартира, ее площадь, этаж, адрес, кадастровый номер.
- основания продажи квартиры продавцом (реквизиты правоустанавливающих и правоустанавливающих документов);
- сумма сделки: договорная цена квартиры;
- Права и обязанности сторон.
Особенности этого документа связаны со спецификой сделки.
Квартира будет передана в залог продавцу до тех пор, пока покупатель не оплатит полную сумму согласно ст. 488 и 489 Гражданского кодекса.
Контракт включает график платежей, а именно:
- общая стоимость квартиры;
- размер первого взноса (предоплаты) в процентах и числовых значениях
- количество последующих финансовых траншей с конкретными датами,
- порядок оплаты;
- условия полного погашения
- штрафы за просрочку платежа (например, 0,3% от невыплаченной суммы за каждый день просрочки)
- процедура отмены транзакции в случае неуплаты (например, обращение продавца в случае неуплаты в течение 30 дней и более).
В качестве обеспечения продавец должен включить в договор пункт о том, что продавец снимает груз с квартиры, а покупатель становится ее законным владельцем только после того, как будет произведен последний платеж.
При соблюдении вышеуказанных правил договор купли-продажи будет заключен как ипотечный, что снимет с продавца часть риска.
Только сотрудники, отвечающие определенным условиям, имеют право на вычет налога на детей в 2016 году.
Перечень необходимых документов для рассрочки
Сделка купли-продажи заключается в переоформлении прав собственности продавца на покупателя в Росреестре. Для заключения сделки необходимо собрать определенный пакет документов, в который входят:
- Технический паспорт квартиры. Он проводится в отделе технической инвентаризации в течение месяца и действителен в течение года. Стоимость паспорта — 1,5-2,3 тыс. Руб. руб.
- Выписка из жилищного реестра, содержащая сведения обо всех зарегистрированных / уволенных лицах. Это можно сделать в паспортном столе по месту нахождения объекта размещения. Желательно, чтобы на момент совершения сделки в квартире не было других зарегистрированных людей.
- Копия вашего личного и финансового счета, подтверждающая отсутствие задолженности по счетам за коммунальные услуги. Это должно быть получено в UIRTS.
- Выписка из Единого государственного реестра юридических лиц, подтверждающая правовой статус собственника и отсутствие обременений в виде залога и ареста.
- Документы, подтверждающие право собственности продавца: ранее оформленный договор купли-продажи, договор дарения и т. Д.
- Документ, подтверждающий полномочия представителя, нотариально заверенный (если квартира продается через представителя).
- Согласие супруга на сделку (если квартира находится в совместной собственности) или органов опеки (если среди собственников есть несовершеннолетний).
- Договор продажи квартиры с рассрочкой платежа.
- Заявление сторон о перерегистрации права собственности (продавец о продаже права собственности, покупатель при присоединении).
- Квитанция с уплаченной госпошлиной в размере 2000 руб. Его может оплатить покупатель или продавец. Также оплата может быть произведена после подачи документов на государственную регистрацию в течение 5 дней.
Итак, для сделки купли-продажи квартиры с рассрочкой потребуется стандартный комплект документов.
Как обезопасить себя от нерадивого продавца?
Как упоминалось выше, основной риск в этой сделке лежит на продавце, но определенные опасности могут возникнуть для покупателя. Может случиться так, что нерадивый продавец откажется снять обременение с имущества, либо откладывает его по разным причинам.
Чтобы обезопасить себя от этого, всегда следует брать у продавца квитанцию об оплате квартиры, а в последней дополнительно следует указать, что покупатель полностью выполнил свои обязательства по сделке.
Желательно, чтобы к процедуре перевода денег был привлечен нотариус, который подтвердит, что погашение долга произведено в полном объеме согласно графику.
