26.09.2022
Определение кадастровой стоимости недвижимости

Определение кадастровой стоимости недвижимости

Ввиду такого явления, как налогообложение недвижимости по кадастровой стоимости, на практике, как правило, возникают вопросы: как определяется кадастровая стоимость, какие критерии учитывались при ее определении, почему именно такая, а не другая сумма?

Кадастровая стоимость — это стоимость объекта недвижимости, определяемая государством.

Нередко при проведении кадастровой оценки используется единая методика оценки однотипных объектов, расположенных на одном участке, без учета индивидуальных особенностей каждого отдельного объекта недвижимости. В таких случаях кадастровая стоимость значительно отличается от реальной рыночной стоимости.

Определение кадастровой стоимости недвижимости

Кадастровая стоимость определяется в соответствии с положениями о кадастровой оценке (Федеральный закон «О государственной кадастровой оценке»).

Кадастровая оценка имеет определенную цикличность (обычно раз в 3-5 лет, а для Москвы, Санкт-Петербурга и Севастополя — не чаще одного раза в 2 года).

Информация о кадастровой стоимости находится в открытом доступе — вы можете найти ее либо на сайте Росреестра, либо обратившись в МФЦ совершенно бесплатно.

Государственная оценка кадастровой стоимости

Кадастровая оценка проводится уполномоченными государственными бюджетными учреждениями.

При ее определении используются методы массовой оценки (а если такой метод использовать нельзя, кадастровая стоимость определяется индивидуально для конкретного объекта недвижимости).

Основными факторами, влияющими на кадастровую стоимость, являются:

  • территориальное расположение;
  • наличие инженерной инфраструктуры;
  • площадь.

Доступны разъяснения для определения кадастровой стоимости вашей собственности. Для этого необходимо подать соответствующее заявление в бюджетное учреждение.

Преимущество получения таких разъяснений заключается в том, что вы можете обнаружить возможную техническую ошибку (например, ошибку в году постройки), которая повлияла на кадастровую стоимость, и, таким образом, начать дальнейший процесс апелляции на кадастровую стоимость.

Рыночная оценка кадастровой стоимости

В идеале оценка государством стоимости объекта недвижимости должна соответствовать его рыночной стоимости. Однако на практике такие ситуации встречаются нечасто.

Бывают случаи, когда оценка производится неправильно, без учета необходимых фактов, и объекты совершенно разного качества, но расположенные рядом друг с другом, имеют одинаковую кадастровую стоимость.

Или может произойти обычная техническая ошибка, в результате которой кадастровая стоимость была рассчитана неверно.

На рыночную стоимость влияют такие факторы, как: расположение, отделка, этажность, год постройки, узел связи и даже вид из окна. Однако при кадастровой оценке эти факторы не учитываются, оценка производится массово — все однотипные объекты недвижимости, расположенные на одном участке и примерно на одной площади.

На практике оказывается, что кадастровая стоимость и рыночная стоимость разные, причем первая намного выше.

Переоценка кадастровой стоимости

Если определенная кадастровая стоимость не соответствует рыночной стоимости или даже значительно превышает ее, это может быть подвергнуто сомнению. Для этого сначала необходимо провести независимую оценку и получить отчет о рыночной стоимости недвижимости. Независимую экспертизу проводят специализированные организации, имеющие лицензии на данный вид деятельности. Оценщик индивидуально оценит стоимость вашей собственности на основе всех соответствующих критериев, а также с учетом средней рыночной стоимости аналогичной недвижимости.

Что влияет на кадастровую стоимость недвижимости?

Кадастровая стоимость влияет на размер уплаченного налога на имущество. Во-первых, кадастровая стоимость используется в качестве налоговой базы при расчете налога на недвижимость или земельного налога. Чем меньше значение, тем меньше налог.

Более того, ценность кадастровый земельный участок, принадлежащий муниципалитету или государству, зависит от арендной платы за его аренду.

Таким образом, поставив под сомнение кадастровую стоимость, собственник может получить сокращение налоговых платежей и значительную экономию, поскольку налоги уплачиваются ежегодно.

В случае с крупными предприятиями при снижении кадастровой стоимости недвижимости налоговая нагрузка может быть значительно снижена.

Например, кадастровая стоимость земельного участка составляет 18 миллионов рублей. Рыночная стоимость, согласно отчету, составляет 7 миллионов рублей. Разница очевидна. Арендная плата также может быть снижена в вышеупомянутых случаях, но арендатор не может оспаривать кадастровую стоимость; это должно быть сделано непосредственно владельцем.

Опрос кадастровой стоимости недвижимости

Чтобы оспорить кадастровую стоимость, можно связаться со следующими органами

Комиссия по разрешению споров при Росреестре (Федеральная служба Российской Федерации по государственной регистрации недвижимого имущества) прямо в суд.

Учтите, что если разница между кадастровой стоимостью и рыночной стоимостью незначительна — скорее всего вам откажут в понижении рейтинга. Поэтому, чтобы узнать, есть ли шанс оспорить кадастровую стоимость, лучше сначала обратиться за грамотной юридической консультацией и разработать план дальнейших действий.

Юридические услуги по опросу кадастровой стоимости недвижимости

Процесс проверки кадастровой стоимости довольно сложен. Но при этом следует учитывать, что кадастровая стоимость часто превышает рыночную, что приводит к завышению налоговых платежей на недвижимость. Мы предлагаем вам обратиться за помощью к профессиональным юристам по недвижимости.