30.09.2022
Коммерческая недвижимость защита прав дольщика при банкротстве застройщика

Коммерческая недвижимость: защита прав дольщика при банкротстве застройщика

Коммерческая недвижимость защита прав дольщика при банкротстве застройщика. Государство и средства массовой информации уделяют большое внимание проблемам защиты прав граждан, инвестирующих в жилищное строительство.

Однако об участниках совместного строительства коммерческой недвижимости говорится мало.

Защита интересов покупателей коммерческой недвижимости в спорах с не обанкротившимися застройщиками

Если у застройщика нет финансовых проблем или, по крайней мере, против него не возбуждено дело о банкротстве, следует применять положения Гражданского кодекса для защиты прав собственников нежилых помещений. Ситуация упрощается, если по договору бессрочного узуфрукта (SPA) застройщик предоставляет акционеру не только парковочное место (бокс, гараж и т. Д.), Но и квартиру. Потом, конечно, Закон РФ «О защите прав потребителей»; № 23001- от 07.02.1992 (ред. От 18.04.2018). Если объект построен не в соответствии со стандартами или компания нарушила сроки его ввода в эксплуатацию, акционер подает иск в суд о возмещении пени, штрафов и компенсации морального вреда на основании решения Октябрьского района. Суд г. Липецка по делу № 2-4550 / 2017 от 21 декабря 2017 года. При этом предметом спора может быть как жилое, так и нежилое помещение.

Однако собственник коммерческого помещения в многоквартирном доме может также выступать в качестве потребителя, поскольку он является физическим лицом и заключает договор долевого участия. Это означает, что он акционер и потребитель. Например, человек заключил договор НПК с застройщиком на покупку нежилого помещения в многоэтажном доме и перечислил деньги. Застройщик сдал объект позже, чем предполагалось в графике, и не ответил на претензии покупателя, подавшего иск. Суд, не долго думая, издал постановление Левого районного суда акционеру с застройщика взысканы штраф, неустойка и компенсация морального вреда.

Более того, даже гражданин, вложившийся в строительство офисного центра, может руководствоваться Законом о защите прав потребителей. Вот типичный пример. Мужчина из Подмосковья купил блок под CDROM в офисном здании с подземной автостоянкой. Обращаем ваше внимание, что речь идет о нежилом доме, а не многоквартирном доме. При чем тут, на первый взгляд, Закон о защите прав потребителей? Но истец в суде как физическое лицо утверждает, что приобрел помещение исключительно для личных, бытовых и семейных нужд, не имеющих отношения к бизнесу. Разумеется, в итоге суд обязал строительную компанию выплатить заказчику штраф, неустойку и компенсацию морального вреда, руководствуясь решением Одинцовского городского суда Московской области.

Соответственно, если девелопер не банкрот, защита интересов коммерческих и жилых дольщиков одинакова (за исключением некоторых нюансов).

Чем отличаются права дольщиков жилой и нежилой недвижимости при банкротстве застройщика

В этой ситуации способы защиты прав покупателей жилой и нежилой недвижимости принципиально различаются. Причины можно найти в федеральном законе «О несостоятельности (банкротстве)»; № 127-ФЗ от 26 октября 2002 г. (в редакции от 1 июля 2018 г.).

В 2011 году в этот правовой акт были внесены изменения, в которые была включена глава, определяющая процедуру банкротства застройщика. Внесенные изменения предоставили покупателям квартир привилегию. В частности, по ним составляется отдельный реестр требований о переходе права собственности на жилую недвижимость. Они не входят в общую сумму банкротства. По завершении строительства (как правило, это происходит в процессе банкротства) дольщики получают квартиры, тем самым прощая долги.

В то же время у покупателей нежилых помещений такой возможности нет. Их имущество внесено в конкурсную массу в соответствии с Федеральным законом от 26 октября 2002 г. № 131. Почему? Потому что по закону такие партнеры не могут вести отдельные записи и требовать дальнейшей передачи им нежилых помещений. В итоге получается, что девелопер обанкротился, не передав собственность собственникам, а право собственности на нее не зарегистрировано в Едином государственном реестре юридических лиц. Следовательно, такие объекты входят в состав конкурсной массы. Теоретически из него можно исключить недостроенные коммерческие помещения, но это случается очень редко. Для того, чтобы принять такое решение, у арбитра должна быть действительно веская причина.

Стоит отметить, что сразу после публикации статьи о создании отдельного реестра акционеров при банкротстве строительных компаний многие дольщики коммерческой недвижимости потребовали включения их в этот реестр. Однако арбитражные суды неоднократно отказывались это сделать. Несколько таких дел были переданы в Верховный суд в 2015-2016 годах. Но и этот постулат она не поддержала. При этом Верховный суд отметил, что законом «не предусмотрена возможность включения исков о переходе права собственности на коммерческое помещение в реестр требований о переходе права собственности на жилое помещение». Все предельно ясно.

Защита прав покупателей коммерческой недвижимости при банкротстве застройщика

Таким образом, защита прав партнеров по нежилой недвижимости осуществляется только на общих принципах, изложенных в положениях закона о банкротстве. И способ защиты интересов этих людей зависит от стадии банкротства, а также от реального положения дел на строительной площадке. Например, застройщик завершил строительство. В этом случае акционер может обратиться в арбитражный суд с иском о переходе к нему права собственности на недвижимое имущество на основании п.п. 5.1. Пункт 201.8 Федерального закона от 26 октября 2002 г. № 127-ФЗ. Суд нередко удовлетворяет такие ходатайства. В этом случае решение передается в Росреестра, который делает соответствующую запись в ЕГРН.

Возможна и другая ситуация. Надзор был осуществлен за застройщиком, но объект не был завершен. Кроме того, до сих пор не получено разрешение на его ввод в эксплуатацию. При таком варианте участия в собрании кредиторов участник долевого строительства может подать иски в арбитражный суд в течение одного месяца со дня опубликования информации о надзоре. Однако следует помнить, что при таких обстоятельствах участник не может требовать перехода права собственности на помещение, а может предъявлять только денежные требования по ст. 16 ФЗ № 127-ФЗ и Постановление Верховного Суда Российской Федерации № 302-ES15-6122 от 02.09.2016. Как уже было сказано выше, все нежилое недвижимое имущество включено в общую конкурсную массу и акционер вправе не требовать возмещения натурой. Также следует помнить, что подача денежных требований на этом этапе означает отказ акционера ХДС. Это означает, что если дом еще будет достроен в будущем, гражданин потеряет право на собственность.

С другой стороны, в случае расторжения CDU на основании нарушения застройщиком условий контракта, помимо возврата уплаченных денег, акционер может потребовать проценты на основании Федеральный закон № 9 «Об участии в строительстве многоквартирных домов и иного недвижимого имущества и о внесении изменений в отдельные законы Российской Федерации»; от 30.12.2004 N 214-ФЗ (с последующими изменениями). Сумма может быть значительной.

Наконец, рассмотрим ситуацию, когда девелоперу было возбуждено дело о банкротстве, а объект так и не был завершен. В таком случае участник рынка капитального строительства вправе в течение двух месяцев подать свои требования в реестр денежных требований без расторжения договора андеррайтинга. Он получает право участвовать в собрании кредиторов. Рассмотрение гражданских исков о переходе к нему права собственности на нежилую недвижимость по правилам, установленным в соответствии с пунктом 34 Постановления Пленума РФ от 22 июня 2012 г. N 35. Это означает, что в ходе процедуры банкротства партнер может добиваться своих денежных требований без прекращения действия договора CDU, а после завершения строительства объекта подать заявку на предоставление помещения в нем.

Наконец, следует отметить, что по закону все УЗИ обеспечиваются залогом в соответствии со ст. 4 сек. 1 Закона о GDPR. 13 Федерального закона «Об участии в совместном строительстве жилых домов и иного недвижимого имущества и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации»; от 30.12.2004 г. N 214-ФЗ (в последней редакции). И если да, то при составлении заявки на внесение записи в реестр кредиторов участник строительства долей в коммерческой недвижимости может указать, что его требование обеспечено залогом. Благодаря этому он увеличит свои шансы на возврат денег и получит преимущество перед другими кредиторами.

Подведем итоги

Интересы партнеров по коммерческой недвижимости в процедурах банкротства девелоперов защищены на общих условиях. На этом фоне эффективность защиты прав дольщиков жилья намного выше. С другой стороны, не все так плохо. Есть два важных момента. Во-первых, считается, что требования всех акционеров обеспечены. Таким образом, шансы на возврат денег резко возрастают. Во-вторых: в последние годы правительство делает все возможное, чтобы построить небоскребы, застройщики которых обанкротились. В этом случае у жителей, вложивших средства в свое строительство, есть хорошие шансы получить в собственность завершенные объекты.

Что касается владельцев долей в чисто офисных зданиях, то риск банкротства застройщика действительно велик. В этом случае стоит рассчитывать только на юриста и имущество застройщика для покрытия претензий акционеров.