Как узаконить и согласовать самострой? Незаконное строительство – это незаконное возведение объекта при отсутствии разрешения или необходимых согласований, или если строительство нарушило использование участка или требования безопасности. В 2018 году существенно изменился порядок оформления и сноса самостоятельно построенного дома с вступлением в силу Федерального закона № 339-ФЗ. Легализовать нелегальную структуру стало проще, но вам все равно придется пройти административную или судебную процедуру.
Что такое самовольная постройка, как легализовать самовольную постройку, как получить разрешение на реконструкцию или строительство и варианты решения вопроса в судебном порядке – подробнее в этой статье.
Что такое самострой в2021 году
Закон № 339-ФЗ (скачать 339-ФЗ) внес важные изменения в Гражданский кодекс и Градостроительный кодекс. Прежде всего, законодатель ввел официальное юридическое определение самовольного строительства, исключил возможные неверные толкования закона. Для отдельных видов правоотношений обратную силу имеет Закон № 339-ФЗ.
Юридически
Закон № 339-ФЗ внес изменения в статью 222 Гражданского кодекса (скачать Гражданский кодекс Градостроительного кодекса) относительно юридического определения самовольного строительства. К несанкционированным постройкам относятся здания, сооружения или другие сооружения, если они:
- возведен на неуготовленном, т.е. чужом участке;
- Находятся на земельном участке, разрешенное использование которого не позволяет строительство;
- были построены без необходимых разрешений и согласований, которые требовались по закону;
- возведен с нарушением строительных норм и правил.
Важно, чтобы указанные нарушения уже существовали в начале строительства и сохранялись на момент выявления самовольного строительства. В законе также говорится, что вы не можете считать здание несанкционированным, если владелец не знал и не должен был знать о каких-либо ограничениях во время его строительства.
Приоритетным способом легализации самовольной постройки теперь является обращение в суд, что снижает риск бюрократизма и неправомерных решений должностных лиц. Однако местные власти обязаны принимать меры и содействовать устранению нарушений с целью устранения оснований для сноса. Для этого создаются межведомственные комиссии по предотвращению и легализации самовольного строительства.
Простыми словами
Несанкционированная конструкция – это практически любой объект, возведенный на котором запрещено или ограничено строительство. На законных основаниях возможно строительство частных или многоквартирных домов, нежилых объектов при соблюдении следующих условий:
- заранее полученный участок из муниципального или государственного фонда либо приобретенный в собственность, иное юридическое владение (например, земля под строительство может быть отдана в аренду с последующей регистрацией в собственность);
- если разрешенное использование земли, указанное в документах, позволяет возведение зданий (например, практически любое строительство запрещено на землях, предназначенных для сельскохозяйственных целей);
- если собственник земли прошел необходимые согласования и получил разрешительные документы (например, самая сложная процедура – получение разрешения на строительство многоквартирных домов);
- соблюдение обязательных норм и правил при разработке проектной документации, согласовании и строительстве;
- если строительные работы не привели к нарушению законных интересов других лиц (например, не перекрыли доступ естественного света в соседний дом).
Незаконное строительство- самовольное строительство на чужом земельном участке либо на муниципальной или государственной земле, в том числе частичное пересечение границ такой земли.
Комментарий специалиста. Закон № 339-ФЗ предоставил собственникам дополнительные гарантии защиты своих прав. Теперь снос самовольных построек разрешен, если нарушитель не выполняет требования госинспекторов или устранить замечания невозможно. Более того, практически невозможно снести незаконное сооружение на частной земле, если оно не угрожает жизни и здоровью граждан, собственности или окружающей среде. Более подробно узнать о нюансах легализации самовольных построек вам расскажут специалисты нашей компании.
Обязательные условия для легализации самостроя в 2021 году
Любой объект недвижимости тесно связан с землей. Поэтому легализацию самостоятельной постройки нужно проводить одновременно по двум направлениям:
- по недвижимости – пошаговая инструкция
- подтверждение прав на сайт и соблюдение вида разрешенного использования;
подтверждение соответствия характеристик объекта требованиям безопасности.
Земельный участок – собственность или разрешение от арендатора, разрешенное использование не должно нарушаться
Что дальше? Даже подтвердив надлежащие права на землю и соблюдение вида законного использования, нельзя узаконить самостроение, если оно угрожает жизни людей. В обратной ситуации даже соблюдение всех строительных норм не гарантирует, что собственник сможет зарегистрировать права на землю или изменить вид использования через муниципалитет.
Чтобы легализовать самовольный объект, необходимо легализовать земельные правоотношения. Для этого может потребоваться:
- Заключение договора аренды с муниципалитетом или другим арендодателем;
- Регистрация права собственности на бесхозный участок;
- Изменение вида разрешенного использования;
- снятие или устранение ограничений, наложенных на сайте.
Для подтверждения права аренды или права собственности могут потребоваться заключение договоров, покупка земельного участка, изыскательские работы, кадастровый учет и регистрация в Росреестре.
Виды разрешенного использования изменить сложнее, так как они закреплены в документах землепользования и застройки. Например, для легализации жилого дома необходимо добиться установления режима индивидуального жилищного строительства (ИЖН). Это может быть сделано только через муниципалитет с публичными слушаниями.
Также могут быть ограничения по земельному участку – сервитуты, санитарно-защитные и водоохранные зоны. Пример сервитута – зона вдоль линейного объекта (газопроводы, ЛЭП), где возведение других сооружений практически полностью запрещено. Водоохранные зоны устанавливаются вдоль рек, озер, прудов или других водоемов, и изменить эти границы очень сложно.
