26.09.2022
Как регистрировать Договор долевого участия (ДДУ)

Как регистрировать Договор долевого участия (ДДУ)?

Соглашение об участии в строительстве (ADP) является единственным соглашением, прямо предусмотренным законом для регистрации инвестиционных отношений между акционером и Девелопером. И во избежание путаницы с правами требования на жилье в строящемся доме этот договор необходимо зарегистрировать в Росреестре. В отличие, например, от исходного DMU. который также доступен на рынке, но не имеет ничего общего с этим DMU (подробнее по этой ссылке).

Акт, регулирующий порядок и условия заключения Соглашения об участии, в народе известен как «Акт о защите прав акционеров» ФЗ-214 (его основные положения можно найти здесь, где есть ссылка на Глоссарий). В частности, он предусматривает, что ХДС считается реализованным только после государственной регистрации (статья 4 (3) ФЗ-214).

Что такое сам договор DMU — его структуру, состав, список условий и пример DMU можно найти по указанной выше ссылке в отдельной статье Словаря. Здесь мы поговорим только о порядке его регистрации.

Особенности государственной регистрации ДДУ в период строительства

Порядок государственной регистрации договора участия в капитале может отличаться в зависимости от того, регистрируется ли первая ВМТ данного строительного объекта (многоквартирного дома) или каждая последующая ВМТ того же объекта. Отличия заключаются в перечне документов, которые необходимо подать в Росреестр.

Для регистрации первого контракта требуется большое количество документов, а для регистрации всех последующих контрактов требуется минимум формальностей. Соглашение с первым акционером будет тщательно подготовлено юристами девелопера и не будет подлежать изменениям после регистрации. Соглашения со всеми остальными акционерами уже проштампованы как первый (зарегистрированный).

Поэтому девелоперы редко идут на уступки акционерам в части корректировки индивидуальных условий CDS — тогда им приходится переписывать и перерегистрировать уже подписанные в рамках этого проекта контракты.

Зарегистрировать первый CDU. Застройщик должен предоставить в Росреестр не только договор и реквизиты первого акционера, но и ряд документов, касающихся проекта строительства и деятельности строительной компании как юридического лица (см. Список 1 ниже).

Для регистрации следующего TDC (начиная со второго) вам потребуется только Договор об участии в со-строительстве, данные партнера и информация о проданной квартире (см. Список 2 ниже). Документы на строительный объект и компанию-застройщика больше не требуются (они есть в базе Росреестра).

Оплата по ХДС (включая первый взнос по договору) в соответствии с законодательством также происходит только после его регистрации (п. 3 ст. 5 ФЗ-214). Кроме того, с 2017 года акционеры могут производить платежи за CDU через специальные счета условного депонирования, которые обеспечивают дополнительную финансовую безопасность для инвесторов в строительство от возможных задержек или замораживания инвестиций в строительство.

Документы для регистрации Договора долевого участия

Перечень документов, которые необходимо предоставить для регистрации соглашения о государственном долевом участии, приведен ниже — см. Список 1 и Список 2.

Для первого Договора софинансирования Застройщик готовит весь пакет документов (включая данные первого акционера) и обеспечивает регистрацию договора. С другой стороны, регистрация всех последующих ROD подлежит упрощенной системе, которая может быть реализована Разработчиком (например, партиями) или каждым из акционеров индивидуально.

Документы, которые необходимо предоставить Застройщику для регистрации договора об учреждении первой доли (Список 1):

  • разрешение на строительство;
  • План строящегося дома с указанием количества квартир в нем и их площадей.
  • Проектная декларация конкретного проекта строительства дома;
  • Прочие документы, относящиеся к проекту и компании, включая саму копию. Первые компакт-диски и документы, которые должны быть доставлены акционером.

Документы, необходимые от разработчика, чтобы зарегистрировать контракт с первым партнером. Указано в точке 2, арт. 48, ФЗ-218.

Разработчик обязан выплачивать трансферы в единый компенсационный фонд в размере 1,2% от цены каждого договора (стр.3, ст. 48, FL-218) до регистрации каждого договора (вообще и все последующие). Во время регистрации DDE Rosreaustra проверяет факт оплаты этой премии. И если премиум не был доставлен — договор не будет зарегистрирован.

  • Но есть исключение. Если акционер оплачивает деньги на доверительный счет (в соответствии с условиями соглашения CDA), разработчик не обязан выплатить платежи в фонд компенсации (пункт 6.2, ст. 48, ФЗ-218).
  • Список документов, которые должны быть представлены для регистрации каждого последующего договора для приема акций (Список 2):
  • Соглашение о участии в строительстве акций, подписанных сторонами вместе со всеми вложениями к ней, в трех экземплярах: для разработчика. Для Росреастров и для акционера. Количество копий может быть увеличено в зависимости от количества акционеров, указанных в договоре.
  • Запрос на государственную регистрацию CDU акционером и разработчиком.
  • Паспорта всех акционеров по договору. Если есть дети в возрасте до 14 лет среди акционеров, требуется сертификат их рождения.
  • Нотариальное согласие супруга для покупки квартиры в доме в строительстве. Если оба супруга являются сторонами того же лотка, соглашение не требуется.

Договор на создание ипотеки — для размещенных квартир (с одновременным входом в акционерные права на ипотеку).

Документ, описывающий квартиру в построенном доме с его поверхностью и местоположением на броске (идентификация объекта).

Кроме того, Федеральная служба регистрации может не потребовать ранее доставленных документов, касающихся проекта строительства (пункт 4, ст. 48, Федеральный акт № 218). Это означает, что акционер не придется предоставлять какие-либо дополнительные документы — или строительный проект или разработчик.

Порядок регистрации Договора долевого участия в Росреестре

Если акционер хочет доверить регистрацию его договора на разработчик, ему придется выдать нотариальную доверенность для представителя компании. Если акционер постановляет независимо от регистрации своего нотариального дела, следуйте процедуре ниже (см. Ниже).

  1. Регистрация первого нотариального дома домашнего хозяйства является разработчиком и готовит основной набор документов для RosreaStr, поэтому здесь имеет смысл рассмотреть только регистрацию дополнительных договоров.

Процесс регистрации соглашения об участии капитала (APA) для капитального акционера может быть разделен на несколько шагов в следующем порядке:

Подготовка документов для регистрации акта участия

Список документов, которые будут представлены акционером — см. Выше (List-2).

Государственная плата за регистрацию Плата утверждает, что каждая из сторон транзакции. Не обязательно представить платежное получение государственной пошлины, но рекомендуется не получить информацию о задержке в оплате.

Представление всех документов для регистрации в Росреастр.

Это может быть сделано с помощью личного подхода к Росреестру или на МФЦ «Мои документы» (независимо от места нахождения строительства дома) или зарегистрированная почта с подтверждением подтверждения квитанции, или путем подачи документов в электронном виде через веб-сайт Rosreatr ( Подписано с электронной цифровой подписью).

В случае представления запроса лично, как акционером, так и представитель разработчика должны присутствовать. После представления документов на регистрацию заявитель получает квитанцию ​​с датой, список документов и имени человека,кто получил документы.