Функциональное зонирование территории города. Виды зонирования территории.
Следует выделить 3 типа зонирования территории:
- функциональный;
- территориальный;
- строительство.
Функциональное зонирование это разделение на зоны городских и сельских территорий, которые застраиваются преимущественно одно целевыми зданиями, с учетом максимальной возможности их функционального использования.
Пожалуйста, обратите внимание! Статья 85 Земельного кодекса Российской Федерации вводит термин «деление на территориальные зоны», что не в полной мере соответствует разделению на функциональные зоны: в одной территориальной зоне могут быть блоки с разным функциональным назначением.
В рамках территориального планирования в земельном кодексе выделяются следующие зоны, например:
- Жилой;
- общественность и бизнес;
- производственные зоны; зоны инженерной и транспортной инфраструктуры и др .;
- Земельный кодекс выделяет, например, следующие зоны: жилые; общественность и бизнес; производство; инженерная и транспортная инфраструктура и др.
Границы территориальных зон в соответствии со ст. 35 ГК РФ (далее — ГК РФ) установлены применительно к функциональным зонам, и в пределах одной территориальной зоны могут быть участки, относящиеся к разным функциональным зонам.
Термин «зонирование застройки» используется в жилых зонах для выделения жилых домов разного типа и этажности.
Граница зоны определяется по территории квартала или совпадает с осью улицы. Для того, чтобы спланировать застройку жилого массива, составляется схема функционального деления участка.
Нормативно-правовая база функционального планирования территории
Принципы функционально-пространственного развития города вводятся в целях:
- Поддержание общей стратегии развития города;
- наиболее эффективное использование территорий с различными климатическими характеристиками, транспортной доступностью, ресурсной составляющей и другими значимыми параметрами.
Основные параметры определения границ той или иной функциональной зоны в рамках городского зонирования территории утверждаются строительными нормами. На сегодня действует СП 42.13330.2016 «Градостроительство. Планировка и застройка городских и сельских поселений » утверждена приказом Минстроя и жилищно-коммунального хозяйства Российской Федерации от 30.12.2016 № 1034 / пр (далее — Правила).
Эти правила определяют:
- выбор территории для развития городов и поселков;
- особенности составления генеральных планов их развития с учетом численности населения;
- природно-климатические и сырьевые особенности территории
- транспортная составляющая и другие особенности.
После зонирования территории каждого города местная администрация в порядке, установленном ст. 30 — 32 ГК РФ, разработка и принятие правил землепользования и застройки.
Карта градостроительного зонирования территории
На основании работ по определению функционального назначения составляется карта пространственного развития территории. В соответствии со стандартами, содержащимися в пп. 2 пункт 2, арт. 30 ГК РФ становится частью правил землепользования и застройки, утвержденных в соответствии со ст. 32 ГК РФ представительными органами местного самоуправления, за исключением имений, указанных в ст. 63 Кодекса. Карта размещена на официальном сайте коммуны и опубликована в федеральной информационной системе (пп. 3 и 3.1 ст. 30 ГК РФ).
Важно: Территориальные зоны обозначены на карте разными цветами. В случае границ зоны применяется правило принадлежности одного участка только к одной территориальной зоне. Крайне редко за одним земельным участком закрепляется одна территориальная зона. На карте также показаны зоны устойчивого развития, в пределах которых одновременно может быть несколько территориальных зон.
Схема и правила зонирования территории
Разделение территорий на зоны осуществляется по строго определенным правилам. В более ранних версиях Регламента основными функциональными зонами были следующие:
- Корпус(жилые, в том числе коммерческие и ландшафтные объекты);
- промышленный;
- пейзаж и отдых.
В последней редакции Принципов названия и назначение зон полностью соответствуют территориальному делению, установленному в Земельном кодексе.
Определение границ зон регулируется ст. 34 ГК РФ. При этом необходимо учитывать:
- возможность совмещения земельных участков с уже существующим видом использования и типом, планируемым под застройку в рамках одной территориальной зоны;
- исторические особенности использования территорий;
- ожидаемые изменения границ участка;
- исключение возможности повреждения уже построенных объектов;
- историко-культурные особенности местности.
Границы зон в соответствии с п. 2 ст. 34 Городского кодекса
- должны быть установлены таким образом, чтобы они перекрывали
- со средними линиями улиц и шоссе;
- красные линии улиц и автомагистралей, отделяющие участки улиц или дорог от участков иного использования;
- границы земельной собственности;
- границы поселений;
- урочища природных объектов (реки, озера, ущелья).
Соотношение зонирования и установления видов разрешенного использования земельного участка
При разработке принципов застройки и землепользования для каждого населенного пункта территорию коммуны и входящих в нее населенных пунктов следует разделить на функциональную и территориальную зоны. Если функциональная зона должна использоваться по особым правилам (например, в ней находится объект военного или культурного наследия), ее границы могут не соответствовать границам территориальной зоны.
Практика позволяет создать земельный участок, в составе которого будут части разного функционального назначения, а разделение земельного участка на зоны осуществляется с учетом функциональной зоны, к которой принадлежит каждая часть. Существующие участки этого типа включены в категорию городских документов в категорию городских трансформационных зон. Функциональное разделение на зоны в первую очередь влияет на назначение и разрешенное использование участка.
Классификация видов разрешенного использования введена Приказом Минэкономразвития России от 01.09.2014 № 540. Допустимые виды использования определяются по каждому земельному участку в пределах территориальной зоны в процессе подготовки зонирования. нормативно-правовые акты.
Ограничение прав собственника зонированием территории
Пожалуйста, обратите внимание! Возведение здания на территории, не предназначенной для этого вида строительства, становится одним из проявлений самовольного строительства (см. 1 класс ст. 222 ГК РФ и решение АС СЗО от 22 января 2010 г. От 2018 г. по делу № A42-9200 / 16).
Владелец земельного участка или недвижимости должен уметь определять, к какой территориальной и функциональной зоне принадлежит недвижимость, чтобы понимать, как именно он имеет право ее использовать. От этого также зависит возможность изменения вида разрешенного использования участка (ст. 7 Земельного кодекса РФ). На основании карты зонирования города собственник может узнать, принадлежит ли его участок / здание к определенной зоне.
- Разрешенными видами использования могут быть (ч. 1 ст. 37 ГК РФ):
- Базовый. Хозяин сам выбирает из них любой тип, и переход от одного основного типа к другому не требует согласия.
- Условно разрешено. Выбор такой точки зрения требует согласования общественного обсуждения или публичных слушаний и утверждения председателем местного органа (ч. 2 и 9 ст. 39 ГК РФ).
Вспомогательный. Возможен выбор без согласования, но только в дополнение к разрешенному или условно разрешенному типу (п. 3 ч. 1 ст. 37 ГК РФ).
Разделение на зоны может быть изменено путем изменения правил землепользования и застройки через общественные слушания. Порядок публичных слушаний изложен в ст. 28 Городского кодекса, и это довольно долгий и дорогостоящий процесс. Запрет на строительство объекта хозяйственного назначения, не разрешенный нормативными актами, не ограничивает права собственника, которые могут быть.
Функциональное зонирование территории города заключается в обеспечении ее развития в интересах всего населения с учетом территориальных и ресурсных характеристик.Порядок разработки документов функционального зонирования и внесения в них изменений направлен на уравновешивание всех направлений развития территории.
