29.11.2022
Что такое вторичное жильё и новостройка в недвижимости

Что такое вторичное жильё и новостройка в недвижимости?

Что такое вторичное жильё и новостройка в недвижимости? Вторичный относится к квартирам, которые были подписаны. Первоначально, с момента построения здания до его общего завершения, он имеет «первичный» статус.

После того, как покупатель нашел квартиру, он завершил контракт на продажу, он подписал объект получения объекта и принял ему государственную регистрацию прав — идет к «вторичной» категории.

Свойство может быть не только частным, но и государством и, несмотря на то, что жители не имеют прав на нее — также принадлежит к вторичной категории.

В случае квартиры, приобретенной для ипотеки, звание собственности остается во владении заемщика. Но квартира подвержена ряду ограничений. Нет аренды, продажи, обмена и т. Д. (Требуется согласие Банка). Нагрузки удаляются после полного погашения долга.

Требования к вторичной недвижимости, созданные банками при предоставлении ипотечных кредитов:

  • Расположение объекта — Российская Федерация;
  • Наличие государственной регистрационной отметки (на ипотеке);
  • Доступность централизованного отопления, водоснабжения и газа, канализации, электроэнергии;
  • Целые двери, окна, крыша;
  • Потребление здания — не более 70%;
  • Запрещение серьезных ремонтов с последующим удалением;
  • Реконструкция — только в соответствии с законом;
  • Каменные фундаменты;
  • Каменные потолки.

Определение исходных понятий

Первоначально он называется плоской, которая не имеет права зарегистрированной собственности. В противном случае квартира существует только на проектированной и строительной документации, даже если строительство дома уже началось. Первичная недвижимость является предметом продаж на основе FL-214, которая обязывает разработчику построить, посвященным использованию, а затем продавать жилые помещения в жилом здании. Затем покупатель должен зарегистрировать свой юридический право на квартиру, которая с даты получения сертификата идет в звание средней квартиры.

Есть также случаи, которые не все жилье в доме были приобретены. Затем, после ввода на объект для использования, разработчик принимает право собственности на непроданные квартиры, а затем продает их в качестве дополнительных квартир.

«Таким образом, вторичная недвижимость — это имущество, которое является собственностью кого-то: частного или юридического лица или муниципалитета (где люди живут на основе соглашения о социальном аренде). Если в районе не приватизировано, владелец является государством , Как видите, «вторичный рынок» может включать в себя как старые здания из советских времен, так и новых.

Вторичный рынок жилья

Какой вторичный рынок жилья? Каждая единственная квартира, которая имеет «вторичный» статус в комплекте с другими подобными, создает вторичный рынок жилья.

В 2020 году ситуация на рынке не изменилась по сравнению с предыдущими годами — после кризиса. Есть еще тенденция в снижении процентов клиентов из-за роста цен на квартиры.

Важной ролью сыграла растущий объем новых зданий и заманчивые предложения большинства разработчиков — квартиры в новых зданиях по цене от 900 000 zł.

Какое бывает вторичное жилье?

Средний рынок жилья может включать дома из альбомов и кирпичей, построенных как в дореволюционных временах, так и во время советских властей, а также дома, введенные в эксплуатацию в начале XXI века. Время не стоит на месте, а старые дома заменены новыми. Потребление структуры здания дает вам знать, и такой дом требует реконструкции или сноса. Это в первую очередь следует учитывать при выборе второго дома.

Он также должен быть уплачен зданиями с прошлого века с 1930-х и 40, которые в основном являются 2-3 этажа, деревянные потолки и довольно используемый дизайн. Многие люди не правы с Сталинки. Но эти дома очень далеко от них, они скорее их предшественники.

Попробуйте это свойство скрупулезно, глядя на нее почти под микроскопом. И после Второй мировой войны и до 1950-х годов были построены дома с монументальными потолками, толстыми, высококачественными стенами и огромными входами. После них были построены хрущевки, затем в 70-х и 90-х годах были построены кирпично-плитные дома, а с начала 2000-х годов последовали проекты застройки центра города, а в наше время — строительство монолитной серии.

Новостройка и «вторичка»: что значат понятия, и как можно купить?

Основное отличие первичного жилья от вторичного — это порядок государственной регистрации собственности. Новостройки (или «оригинальные») не имеют записи в Едином государственном реестре, то есть квартиры, право собственности на которые еще не зарегистрировано. Купить квартиру на первичном рынке можно несколькими способами:

  • на основании договора долевого участия юридического лица;
  • право уступки строящегося объекта — от юридического или физического лица;
  • По договору купли-продажи в реконструируемом объекте — от юридического лица.

Недвижимость вторичного сегмента состоит из квартир, на которые зарегистрировано право собственности и имеется свидетельство о праве собственности. Причем передача права собственности может происходить несколько раз (отсюда бытует мнение, что вторичный сегмент состоит из квартир, в которых кто-то уже проживал). Приобретение вторичной квартиры возможно только на основании договора, заключенного с физическим лицом.

Следует знать, что термин «вторичка» включает в себя жилье, находящееся в собственности частных лиц и муниципальных образований. Однако, в отличие от первой категории, квартиры юридически не принадлежат арендатору, а принадлежат государству. Только осуществив право на приватизацию, человек может избавиться от квартиры, находящейся в собственности коммуны.

Преимущества первичной недвижимости

Исходя из вышеперечисленных ценовых факторов, мы можем определить преимущества покупки оригинальной квартиры:

  • использование технологичных, прочных и надежных материалов при строительстве современных домов, соблюдение новых требований безопасности;
  • проектирование просторных помещений с удобной планировкой в ​​соответствии с новым регламентом;
  • наличие стеклопакетов и счетчиков воды и газа;
  • принудительные лифты (иногда грузовые) с подземным и надземным паркингом
  • гарантийный срок на помещения (5 лет), а именно на потолки, инженерные конструкции и стены с окнами, что обязывает инвестора при возникновении проблем в этот период устранять дефекты и возмещать арендаторам убытки.

Но есть и минусы, это:

  • сырая отделка квартиры (только стены — без ремонта и коммуникаций), что предполагает значительные дополнительные затраты для покупателя перед заселением;
  • Как правило, новостройки возводятся в местах, удаленных от коммуникационных артерий и не имеющих развитой инфраструктуры;
  • отсутствие широкого набора опций, так как жидкие и недорогие квартиры снимаются на начальных этапах строительства, а более дорогие (большой площади) первый и / или последний этажи с плохим видом из окна остаются ближе к завершению;
  • невозможность проверить себя и своих близких;
  • Неудовлетворительные условия ипотечного кредитования, связанные с аккредитацией объекта девелопером в 2-3 банках, условия зачастую невыгодные, а процентные ставки выше на 1-2%.

Однако со временем в микрорайонах появятся необходимые торговые центры, социальная и другая инфраструктура. А то ли возможность проживания в квартире, в которой никогда не спал впервые, и отсутствие ли среди соседей алкоголиков и наркоманов (квартиру в новостройке им вряд ли достанутся) — каждый решает сам.

Преимущества вторичной недвижимости

Квартиры б / у имеют следующие неоспоримые преимущества:

  • возможность максимально быстро перейти в действие, так как уже есть связь с ремонтом;
  • широкий спектр возможностей (например, этаж, вид из окна, близость к автобусным остановкам и т. д .;)
  • большое количество заявок на ипотеку;
  • немедленная регистрация себя и своей семьи;
  • развитая инфраструктура (если дому более 5 лет).

Но есть и ряд недостатков, часто относящихся к «второстепенной» советской конструкции, где давно не производился капитальный ремонт:

  • износ несущих стен в результате длительной эксплуатации и воздействия на окружающую среду;
  • риск обрушения старых инженерных коммуникаций;
  • небольшая полезная площадь и старая планировка помещений.

Но справедливости ради следует отметить, что ненадежные стены и коммуникации могут в новостройках, как безответственные строители, разбогатеть, сэкономить материал и не соблюдать правила строительства и безопасности. Поэтому при покупке недвижимости на первичном или вторичном рынке обязательно нужно нанять оценщика и проверить сохранность квартиры. Бывает, что средства, которые потребуются для вложений в дополнительную квартиру, достигают даже половины ее стоимости.

Разница в цене «вторички» и новостроек сокращается

При прочих равных, одинаковой планировке и техническом состоянии возникает вопрос, покупать ли первичную или вторичную квартиру. Это особенно актуально в настоящее время, поскольку разница в ценах за последние годы сократилась.

Основные тенденции сближения цен первичной и вторичной недвижимости

Уменьшение разницы в ценах на первичные и вторичные квартиры в последние годы связано с падением цен на «вторичные» квартиры, вызванным снижением платежеспособности населения. Продавцы предпочитают уступить покупателям, чтобы продать помещение в кратчайшие сроки (в течение полугода). Падение цен также вызвано сильной конкуренцией с первичными квартирами, которая в последнее время приобрела массовый характер.

С другой стороны, стоимость «первичного» жилья возрастает к концу периода строительства и на этапе передачи может превышать стоимость аналогичного вторичного жилья на 15-17%. Хотя два года назад разница составляла 1,5-2%. Однако в целом рынок новостроек переживает снижение цен, что вызвано усилением конкуренции между девелоперами и продажей дешевых квартир на ранней стадии строительства.

Какое жилье выгоднее покупать

Если сравнивать достоинства и недостатки первичного и вторичного жилья, то главным приоритетным фактором должен стать минимальный риск такой сделки. Поэтому в случае приобретения квартиры в новостройке без отделки велика вероятность того, что срок сдачи дома в эксплуатацию будет перенесен из-за несоблюдения застройщиком сроков строительства. К сожалению, в последнее время было много случаев банкротства строительных компаний до передачи жилья с потерей вложенных средств.

Правительство, требуя от разработчиков страховки гражданской ответственности, пытается минимизировать банкротство бизнеса, но такие случаи все равно случаются. Штрафы, налагаемые на подрядчиков, также мало влияют на соблюдение сроков. Поэтому перед такой дорогой покупкой, как квартира, следует внимательно проверить строительную компанию.

«Покупка второго дома связана с риском того, что последующие владельцы квартир или несовершеннолетние / недействительные арендаторы потребуют площадь после завершения сделки. В этом случае эти лица (их представители) могут объявить продажу недействительной в суде, что при этом лишает покупателя вложенных денег. Чтобы минимизировать / исключить этот риск, необходимо нанять опытного юриста для проверки чистоты сделки ».

Первичное жилье: преимущества и недостатки

До недавнего времени одним из основных преимуществ было купить дом дешевле его рыночной стоимости. Достигается заключением договора на этапе строительства объекта недвижимости.

После 1 июля 2018 года эта программа перестает применяться к тем компаниям, которые получили разрешение на строительство после — 2 июля 2018 года и позже.

Застройщики, получившие 2 или более разрешений на строительство дома до этой даты, могут по-прежнему привлекать деньги граждан по договору о совместном строительстве.

Если есть соблазн купить недвижимость в старой системе, необходимо обязательно найти такие компании и заключить с ними договор.

Чтобы не попасть в список обманутых акционеров, насчитывающий тысячи имен, следует внимательно проверять информацию о компании. Выбирайте разработчиков, которые работают на рынке много лет и подпадают под новые законодательные требования.

Новые изменения в законодательстве в сфере строительства постепенно приведут к росту цен на жилье на первичном рынке. Застройщикам придется занять деньги в банках, которые, в свою очередь, должны будут заключить договор с жителями. Компании, осуществляющие строительство, смогут получить деньги от покупателя только после ввода дома в эксплуатацию.

Такое решение правительства призвано защитить интересы граждан и избавить рынок от недобросовестных застройщиков.

Преимущество №2 — возможность купить квартиру без отделочных работ. Те, кто любит индивидуальный подход ко всему, хотят создать в своей квартире неповторимую атмосферу. Отделочные работы компании часто не оправдывают ожиданий и выполняются не лучшим образом.

Преимущество №3 — отсутствие каких-либо обременений / ограничений в квартире. Могут быть переданы в залог, арестованы, переданы в доверительное управление, с несанкционированной реконструкцией. Множество дел со скрытыми родственниками, поддельными документами и т. Д. Некоторые обременения, например, коммерческая аренда на срок менее года, вообще не регистрируются в Росреестре, сложнее проверить чистоту сделки.

Преимущество №4 — чистота. Покупатель — основной собственник. До него в этой квартире никто не жил, с ним ничего не случилось. Мило.

Преимущество № 5 — улучшенная техника строительства. Ответственные застройщики используют современные конструкции, теплоизоляционные и звукоизоляционные материалы, надежные инженерные коммуникации.

Минусы первичного жилищного строительства незначительны:

  1. Дополнительные расходы на ремонт (стоимость квартиры увеличивается в определенные периоды);
  2. Заселение не сразу, а через некоторое время (после ввода дома в эксплуатацию — в среднем до 3 месяцев);
  3. Временные проблемы — с инфраструктурой, постоянный ремонт и т.д .;
  4. Право собственности появляется не сразу;
  5. Использование некачественных материалов для строительства и отделки.

Опасность покупки ветхого жилья

Покупатель ветхой квартиры всегда рассчитывает на быстрый снос и взамен огромную квартиру в новостройке. Это не так! Жильцы могут ждать снос дома долгие годы. При этом люди по-прежнему живут в квартирах без ремонта и ждут обещанной недвижимости. Кроме того, статьей 50 Жилищного кодекса РФ на одного человека предусмотрено 12 квадратных метров жилой площади.

А когда ветхий фонд в новостройке еще рассыпается, специально под такую ​​программу девелопер выделяет квартиры площадью не более 40 квадратных метров. Это значит, что жильцам не будет жилья. И большинство продавцов ветхих домов осознают свою чушь и начинают активно продавать такую ​​недвижимость. Также в полуразрушенных домах часто скрывают визуальные недостатки, маскируя их фальшивкой. Нового жильца, переехавшего в квартиру, ждут огромные неразрешимые проблемы и сюрпризы.

Особенно в случае деревянных потолков следует проявлять особую осторожность, особенно при изменении планировки квартиры. Также необходимо учитывать нагрузку на электроустановку, состояние износа отопления и стояков воды. Обязательна тщательная проверка собственности!

Вторичное жилье: преимущества и недостатки

У первичного и вторичного жилья есть свои преимущества и недостатки. Основными преимуществами «избыточности» являются:

  1. Право собственности появляется сразу (после регистрации);
  2. Вы можете судить о качестве дома и квартиры в нем (если есть недостатки — они уже видны);
  3. Хороший выбор. Б / у жилье есть везде — нет ограничений по выбору площади, типа дома и других критериев;
  4. Наличие ремонта;
  5. Лучшая инфраструктура.

Покупая вторичную квартиру, можно сразу оценить соседей, понять, с кем придется жить, обсудить определенные вопросы с продавцом, получить от него уступки.

Недостатки вторичного жилищного строительства:

  1. Возможны юридические ограничения, незаконная перепланировка;
  2. Старый план этажа;
  3. Амортизация (чем старше дом);
  4. Недостатки квартиры, которые видны не сразу

При выборе типа квартиры важно учитывать все факторы вместе. Базовое жилье — это хорошо, но технология строительства и используемые материалы могут быть не самого лучшего качества.

Многие люди, покупающие квартиры в новостройках, жалуются на кривые стены, плохую тепло- и звукоизоляцию, протекающие крыши и трещины.

Сколько в среднем продается жилплощадь на вторичном рынке?

Однозначно ответить на этот вопрос невозможно, так как одни квартиры могут выставляться на продажу годами, а другие находят покупателей в течение месяца. Отсюда следует вывод, что на скорость продажи вторичной квартиры влияет несколько факторов, а именно:

  • Экономическая ситуация в стране — с наступлением кризиса платежеспособность населения значительно снижается, что сказывается на скорости продаж недвижимости.
  • Цена квартиры — заявленная продавцом должна соответствовать рыночной цене или быть немного ниже (если это срочная продажа). В противном случае квартира будет долго ждать покупателя.
  • Состояние отчуждаемого дома — «убитая», старая квартира, требующая капитального ремонта и вложений, будет продаваться дольше.
  • Другими факторами являются категория недвижимости (новостройка или советское панельное строительство), месторасположение (многие предпочитают квартиры, расположенные в районах с развитой инфраструктурой), общая площадь, количество комнат и т. Д.

В целом можно сказать, что квартиры на вторичном рынке продаются быстрее, чем квартиры на первичном рынке. В основном это связано с тем, что многие покупатели не хотят рисковать, связываясь с застройщиком, и хотят въехать сразу после продажи.

Заключение

Каждый покупатель сам решает, стоит ли покупать недвижимость, которой он уже владеет. Не существует универсального правила, и нельзя сказать, что новое строительство всегда лучше. Покупатели новостроек бюджетной постройки нередко сталкивались с такими проблемами, как плохая тепло- и звукоизоляция, некачественные материалы, появление трещин в стенах. Поэтому при покупке квартиры стоит учитывать все факторы.