29.11.2022
Что такое кадастровая стоимость квартиры и как ее узнать

Что такое кадастровая стоимость квартиры и как ее узнать?

Что такое кадастровая стоимость квартиры и как ее узнать? Кадастровая стоимость — это государственная стоимость вашей квартиры. Его рассчитывает Росреестр.

Кадастровая стоимость — это не просто формальность. Он учитывается при расчете налогов с продаж, налога на наследство и ежегодного налога на имущество. Чем выше значение, тем выше налог.

До сих пор годовой налог на недвижимость рассчитывался по инвентарной стоимости (стоимости строительства и содержания квартиры), но эта стоимость была в несколько раз ниже рыночной. Теперь жилищный налог взимается по кадастровой стоимости, которая ближе к рыночной. Это справедливее, но налоги выше.

Как рассчитывают кадастровую стоимость

Рыночная стоимость квартиры — цена, по которой вы купили или продали квартиру — может постоянно меняться. Квартира на рыночной площади стоит того, что вы готовы за нее заплатить.

Но кадастровая стоимость считается государством раз в 3 года, в Москве, Санкт-Петербурге и Севастополе — раз в 2 года. Если вы не согласны с госрейтингом, вы можете в любой момент заказать свою — за деньги.

Кадастровая стоимость определяется месторасположением и возрастом дома, этажностью и этажностью, характеристиками квартиры, инфраструктурой микрорайона, средней ценой квадратного метра — всего 16 параметров. При этом не учитывается, был ли в квартире ремонт, комфортно ли, есть ли хорошие соседи, есть ли в квартире вид из окна.

Окончательная кадастровая стоимость зависит от оценщика Росреестра. Самостоятельный расчет кадастровой стоимости возможен только самостоятельно — точные формулы сложны, учитывается множество переменных, а их значения зависят от оценщика.

Вы с радостью поделитесь, как оценили вашу квартиру. Для этого на сайте Росреестра есть сервис. Введите кадастровый номер квартиры, которую хотите получить в отчете об оценке. Отчет будет содержать данные оценщика, проводившего оценку, дату утверждения оценки и орган, заказавший оценку.

Кадастровая стоимость ≠ Рыночная стоимость

При покупке или продаже квартиры вы можете лишь приблизительно оценить ее кадастровую стоимость.

Чиновники хотят, чтобы кадастровая стоимость была как можно ближе к рыночной. На практике это не всегда так — кадастровая стоимость может быть выше или ниже рыночной. Цена, указанная государством, не учитывает рынок недвижимости. Они учитывают больше факторов при определении рыночной цены и быстрее реагируют на текущие цены. Следовательно, квартиры с одинаковой кадастровой стоимостью могут иметь очень разные рыночные цены.

Если кадастровая стоимость ниже рыночной, то проблем нет — собственник ни за что не переплачивает. Но когда он выше, переплата может быть внушительной. Разница в оценках может достигать 20-30%, а иногда превышает рыночную цену в 2 раза.

В 2016 году Борис купил квартиру в новостройке на чистом поле за 3,5 миллиона рублей, а в 2019 году продает ее за 6 миллионов. Кадастровая стоимость квартиры 10 миллионов рублей. Налог необходимо будет уплатить либо со стоимости, указанной в контракте, либо с 70% кадастровой стоимости. Более крупная из них должна быть оплачена.

70% кадастровой стоимости квартиры Бориса составляет 7 млн ​​рублей. Эта цена выше рыночной, поэтому он будет платить с нее налог.

Вы можете воспользоваться налоговым кредитом и заплатить 13% только от разницы между суммой покупки и продажи. Так, при цене в 6 миллионов человек придется заплатить 2,5 миллиона рублей (6 миллионов рублей — 3,5 миллиона рублей) = 325 тысяч. А если цена 10 миллионов, то вам понадобится 3,5 миллиона рублей (7 миллионов рублей — 3,5 миллиона рублей) = 455 тысяч рублей. Разница составляет 130 тысяч рублей.

В старых домах ближе к центру кадастровая стоимость часто бывает завышена. Государство также может оценивать дома, такие как сталинка, на 6 миллионов, в 8 или 10 миллионов. Но иногда завышают стоимость новостроек. Обычно это связано с оценкой стоимостина будущее.

Николай купил квартиру в новостройке с черновой отделкой за 5 миллионов рублей. Кадастровая стоимость квартиры — 6,5 млн рублей. Эту цену оценщики устанавливают с учетом того, что вскоре район будет заселен, и тогда квартира будет стоить дороже.

Если у вас возникли проблемы с определением стоимости квартиры, закажите рыночную оценку ее стоимости. Она будет намного точнее кадастровой стоимости. Эта цена начинается от 5000 рублей, но поможет вам получить цену, которую ваши клиенты действительно готовы платить.

Если вы продаете квартиру через агентство, вы можете не тратить деньги на оценщика — агенты предложат вам правильную цену за недвижимость.

Как узнать кадастровую стоимость своей квартиры

Это можно сделать несколькими способами. Проще всего это сделать бесплатно и сразу на сайте Росреестра. Все, что вам нужно, это адрес для подачи заявки и кадастровый номер квартиры.

На сайте Росреестра вы можете проверить кадастровую стоимость квартиры по ее кадастровому номеру и адресу.

Если вы не знаете кадастровый номер квартиры, ищите адрес на кадастровой карте России. Это показывает кадастровую стоимость всего здания. Чтобы узнать примерную стоимость вашей квартиры, разделите ее на площадь дома и умножьте на площадь квартиры.

Открытая карта России

Кадастровую стоимость можно узнать после получения выписки из единого кадастрового реестра недвижимого имущества. На сайте Росреестра также можно заказать выписку из Единого государственного реестра недвижимого имущества, где также находится кадастровая стоимость объекта недвижимости. Электронная выписка стоит 300 ₽; бумажная выписка по почте стоит 750 фунтов стерлингов. Еще можно пойти в Росреестр или МФЦ, но это сложнее и дольше.

Также есть сайты, где можно заказать электронную выписку из УГРН и узнать кадастровую стоимость квартиры. У них есть официальные данные, но цены обычно немного выше.

Можно ли оспорить кадастровую стоимость?

Сертификат кадастровой стоимости на бумаге требуется для официальных заявлений (например, заявок на переопределение кадастровой стоимости). Выдается только в МФЦ или Росреестре.

Если вы считаете, что кадастровая стоимость вашей квартиры завышена, вы сможете ее оспорить. Лучше всего это сделать прямо перед продажей. Экономия на ежегодном платеже по налогу на имущество, скорее всего, не превысит стоимости переоценки. При изменении стоимости также будет пересчитан налог, уплаченный за последние три года.